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Eine Mietanpassung mit dem Mieter verhandeln - so gehen Sie diplomatisch vor

Wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Mietanpassung verhandeln wollen, sollten Sie Ihre Rechte als Vermieter kennen und überzeugend argumentieren.

Alle zahlen mehr, nur einer nicht.
Alle zahlen mehr, nur einer nicht.

Was Sie benötigen:

  • Vergleichsobjekte
  • Sachverständigengutachten
  • Modernisierungsmaßnahme

Eine Mieterhöhung birgt ein hohes Streitpotenzial. Wenn Sie eine Mietanpassung umsetzen wollen oder müssen, sind Sie gut beraten, sich argumentativ gut vorzubereiten. Mieter kennen ihre Rechte. Wenn auch Sie Ihre Rechte kennen, lässt sich mancher unnötige Streit vermeiden.

Mietanpassung nachvollziehbar begründen

  • Vermeiden Sie den Eindruck einer willkürlichen Mieterhöhung. Bedenken Sie, dass das Gesetz vorsieht, dass der Mieter seine Zustimmung zur Anpassung ausdrücklich erteilt. Nur wenn der Mieter schweigt und freiwillig die erhöhte Miete über ein Zeitraum von mindestens fünf Monaten vorbehaltlos zahlt, dürfen Sie von seiner stillschweigenden Zustimmung ausgehen.
  • Bemühen Sie sich also um eine überzeugende Begründung für Ihre Mietanpassung. Als Vermieter dürfen Sie die Miete erhöhen, wenn Sie die Wohnung modernisieren oder die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchten.

Stellen Sie die Vorteile für den Mieter heraus

  • Wenn Sie modernisieren, sollten Sie die Vorteile in den Vordergrund stellen, die sich auch für den Mieter und seine Wohnsituation qualitativ ergeben. Dabei sollten Sie bereits bei Ihren Modernisierungsplanungen berücksichtigen, ob und inwieweit Ihr Mieter finanziell in der Lage ist, mit einer Mietanpassung zurechtzukommen. Oft ist es einfach so, dass Mieter finanziell überfordert werden und Sie als Vermieter seinen Widerspruch geradezu wie eine Verzweiflungstat provozieren.
  • Möchten Sie die Mietanpassung mit der ortsüblichen Miete begründen, sollten Sie den Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Mieterhöhungsgutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen benennen.
  • Bedenken Sie, dass allein den Mietspiegel wenig überzeugend sein dürfte, da ein Mieter seine Wohnsituation als nicht vergleichbar empfinden wird. 

Argumentieren Sie mit Vergleichswohnungen

  • Am günstigsten fahren Sie, wenn Sie drei Vergleichswohnungen benennen können, die sich in unmittelbarer Nähe zur Wohnung Ihres Mieters befinden und so weit als möglich vergleichbar sind. Achten Sie auf die Quadratmeterpreise, die Lage und die Ausstattung. Sie sollten die Adressen der Vergleichswohnungen bekannt geben und dem Mieter Gelegenheit geben, sich vor Ort einen persönlichen Eindruck zu beschaffen.
  • Möchten Sie ein Gutachten erstellen lassen, muss der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt sein und sich mit Mietpreisbewertungen befassen. Achten Sie darauf, dass der Mieter die einzelnen Schritte, die der Gutachter seiner Bewertung zugrunde legt, nachvollziehen kann. Der Gutachter muss eine Aussage zur örtlichen Vergleichsmiete treffen und Ihre Wohnung in das örtliche Mietgefüge einordnen.
  • Weisen Sie den Mieter darauf hin, dass Sie die höhere Miete deshalb benötigen, um den Kapitaldienst für die Finanzierung Ihrer Immobilie sicherzustellen.

Es gibt auch inoffizielle Argumente

  • Ist die Miete bereits seit langer Zeit unverändert, weisen Sie darauf hin, dass der Mieter bevorteilt wurde und er fairerweise eine Mietanpassung zustimmen sollte.
  • Kommt eine Kündigung wegen eines eventuellen Eigenbedarfs in Betracht, informieren Sie den Mieter über diese Möglichkeit. Weisen Sie ihn darauf hin, dass es für Sie günstiger ist, die Wohnung selbst zu nutzen, als sie unverhältnismäßig billig zu vermieten.
  • Weisen Sie den Mieter auf die Möglichkeit hin, bei einem geringen Einkommen Wohngeld bei der Gemeinde zu beantragen.
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