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Eigenbedarfskündigung - das sollten Sie als Vermieter beachten

Einfach so zu kündigen, geht als Vermieter nicht. Entweder erfüllen Sie die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung oder Sie wohnen in einem Zweifamilienwohnhaus. Es lauern jede Menge Fallstricke auf Sie.

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Die Eigenbedarfskündigung erfordert echten Eigenbedarf.
Die Eigenbedarfskündigung erfordert echten Eigenbedarf.

Als Eigentümer sind Sie noch lange nicht Herr im eigenen Haus. Zumindest dann nicht, wenn Sie mehrere Wohnungen vermietet haben. Möchten Sie eine der vermieteten Wohnungen selbst nutzen und den Mieter kündigen, müssen Sie die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung erfüllen.

Inhaltliche Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung

Die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung sind hoch. § 573 BGB bestimmt Details.

  • Entscheidend ist, dass Sie den Eigenbedarf tatsächlich nachweisen. Dazu benötigen Sie ein berechtigtes Interesse. Ein solches haben Sie, wenn Sie die Wohnung für sich selbst oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigen.
  • Über den Kreis dieser Personen gibt es viel Streit. Wichtig ist bei Haushaltsangehörigen, dass Sie seit längerer Zeit und dauerhaft mit einer solchen Person in einem Haushalt zusammenleben. Auf die Verwandtschaft kommt es dabei nicht an.
  • Sie müssen auch einen Nutzungswillen nachweisen. Ein nur vorgetäuschter Eigenbedarf macht die Kündigung nichtig.
  • Als weiteren Punkt müssen Sie ein Nutzungsinteresse belegen. Dazu müssen Sie vernünftige und nachvollziehbare Gründe bezeichnen, die die Nutzung der Wohnung für eigene Zwecke rechtfertigen. Typischer Fall ist, dass Sie die Wohnung Ihrem Kind überlassen wollen oder Ihnen Ihre bisherige Wohnung zu groß geworden ist und Sie die kleinere Wohnung des Mieters benötigt. Auch die berufliche Nutzung rechtfertigt ein solches Interesse.

Formelle Voraussetzungen in Ihrem Schreiben

  • In formeller Hinsicht müssen Sie darauf achten, dass Sie die Eigenbedarfskündigung immer schriftlich erklären. E-Mail oder Telefax genügen nicht.
  • Inhaltlich sind Sie verpflichtet, alle Umstände anzugeben, die den Eigenbedarf begründen. Dazu gehört auch die Bezeichnung der Person, für die Sie Eigenbedarf geltend machen.
  • Die Kündigungsfrist ist die normale gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, soweit das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre besteht.
  • Außerdem sollten Sie den Mieter darüber belehren, dass er der Kündigung bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist widersprechen darf. Andernfalls riskieren Sie, dass der Mieter auch noch im Laufe eines eventuellen Gerichtsverfahrens Widerspruch einlegt.

Sonderregelung für Zweifamilienwohnhäuser

  • Eine Ausnahme gewährt das Gesetz dann, wenn Sie als Eigentümer ein Zweifamilienwohnhaus bewohnen und eine Wohnung vermietet haben (§ 573a BGB).
  • In diesem Fall dürfen Sie jederzeit gesetzlich kündigen, ohne dass Sie die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nachweisen müssen.

Beachten Sie: Dieser Text ist eine Orientierungshilfe. Lassen Sie sich im Bedarfsfall rechtlich beraten und vermeiden, dass Ihre Kündigung beanstandet wird.

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