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Den Verkehrswert einer Immobilie errechnen - so geht es

Sie möchten den Kaufpreis für eine Immobilie bestimmen. Dann müssen Sie den Verkehrswert kennen. Es gibt verschiedene Ansätze, die Sie verwenden können und Gegebenheiten, die die Richtung vorgeben.

Die Lage bestimmt den Verkehrswert.
Die Lage bestimmt den Verkehrswert.

Eine Immobilie ist genau genommen so viel wert, wie ein Kaufinteressent zu bezahlen bereit ist. Sie können die mit dem größten Aufwand gebaute Immobilie in der ganzen Gegend besitzen: Wenn Sie aus irgendwelchen Gründen auf Dauer keinen Käufer finden, ist der Verkehrswert faktisch null!

Mietobjekte haben höhere Verkehrswerte

  • Der Verkehrswert ist eine relative Größe. Wenn Sie drei Sachverständige befragen, erhalten Sie wahrscheinlich drei unterschiedliche Ergebnisse. Es gibt keine absolut objektiv richtige Bewertungsmaßstäbe.
  • Sie müssen unterscheiden, ob die Immobilie für die Vermietung gebaut wurde oder ob sie als Eigenheim dient. Eine Mietimmobilie produziert Mieten. Damit hat sie einen gewissen Wert, da sie Erträge hervorbringt. Ein Eigenheim ist hingegen eher totes Kapital. Es bringt allenfalls über die Jahre eine Wertsteigerung hervor.

Legen Sie die Jahreskaltmiete zugrunde

  • Allgemein dürfen Sie davon ausgehen, dass der Verkehrswert einer vermieteten Immobilie nach dem ungefähr 20-fachen der Jahreskaltmiete berechnet wird. Beispiel: Die Jahreskaltmiete liegt bei 120.000 €, dann können Sie den Verkehrswert mit ca. 2.400.000 € ansetzen.
  • Diesen Betrag können Sie mit dem anfallenden Kapitaldienst in Relation setzen, wenn Sie die Immobilie finanzieren. Beträgt der Kapitaldienst 5 % (z.B. 4 % Zins, 1 % Tilgung), kostet Sie dies 120.000 €/Jahr. Damit wäre die Immobilie ein Selbstläufer, da die Mieten den Kapitaldienst abdecken. Müssten Sie Geld zuschießen, ist der Verkehrswert zu hoch angesetzt.
  • Dieser Ansatz gilt aber nur unter der Voraussetzung, dass die Immobilie eine gute Bausubstanz hat und kein Sanierungsstau vorhanden ist. Müssen Sie die Immobilie sanieren oder renovieren, sind Abschläge angebracht.
  • Die örtlich üblichen Grundstückspreise können Sie in Erfahrung bringen, wenn Sie den Gutachterausschuss der Stadtverwaltung befragen.

Rechnen Sie die Rendite aus

  • Sie können als Kaufinteressent den Verkehrswert auch nach der Rendite in Prozent bestimmen: Jahreskaltmiete x 100 : Kaufpreis (den der Verkäufer verlangt) = Rendite.
  • Beispiel: 120.000 € Miete x 100 : 2.400.000 € Kaufpreis = 5 %. Damit liegen Sie in einem vernünftigen Bereich. Kapitalanleger hoffen aber eher auf 6- und 7-Prozenter.

Entscheidend ist die Lage der Immobilie

  • Ferner ist die Lage der Immobilie entscheidend. Eine Villa weit draußen auf dem Land hat einen anderen Verkehrswert, als wenn das gleiche Objekt am Rande von Frankfurt, München oder Hamburg stehen würde.
  • So bestimmt die Menge der potenziell in Betracht kommenden Kaufinteressenten mithin den Verkehrswert. Je größer das Interesse und die Nachfrage an der Immobilie, desto höher liegt der Verkehrswert. Sie können also allein aufgrund dieser Konkurrenzsituation mehr verlangen. Dann kommt es auch weniger darauf an, ob die Bausubstanz belastet ist. Eine gute Lage bedingt meist eine gute Vermietung, diese wiederum den Verkehrswert.
  • Handelt es sich bei der Immobilie um ein Denkmalschutzobjekt, spielt der steuerliche Abschreibungsvorteil für Kapitalanleger eine große Rolle und beeinflusst den Verkehrswert.
  • Bausachverständige haben ein komplexes Rechenschema, nach dem sie den Verkehrswert anhand verschiedenster Faktoren errechnen. Ziel ist dabei, die Rechnung objektivierbar zu machen. Im Ergebnis ändert dies aber wenig an einer überschlägigen Rechnung, die sich an den Mieteinnahmen, am Bauzustand und der Lage orientiert.
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