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Das Wohnungseigentümergesetz - Wissenswertes

Das Wohnungseigentümergesetz regelt, wie Wohnungseigentum entsteht und bestimmt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Als Wohnungseigentümer sollten Sie vor allem die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum kennen.

Wohnungseigentum schafft eigene vier Wände.
Wohnungseigentum schafft eigene vier Wände.

Das Wohnungseigentümergesetz heißt richtigerweise Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und trat 1951 in Kraft. Es begründet Sondereigentum an einem Gebäude.

Das Wohnungseigentümergesetz schafft günstig Wohneigentum

  • Normalerweise sind Gebäude wesentliche Bestandteile des Grundstücks und somit nicht sonderrechtsfähig (§§ 93,94 BGB).
  • Das Wohnungseigentümergesetz durchbricht diesen Grundsatz und ermöglicht die Bildung eines besonderen Eigentums an einzelnen, in sich und voneinander getrennten und abgeschlossenen Raumeinheiten.

Jeder Eigentümer hat einen Sondereigentumsanteil

  • Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung innerhalb einer Immobilie in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört (§ 1 II WEG). Somit ist Wohnungseigentum die Kombination von Alleineigentum an einer Wohnung und einem ideellen, rechnerischen Miteigentumsanteil am Grundstück und anderen, dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Teilen des Gebäudes.
  • Zu diesem Zweck muss bei im Alleineigentum stehenden Grundstücken der Bauherr oder ein Bauträger gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass er das Grundstück in der Weise in Miteigentumsanteile aufteilt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden ist (Teilungserklärung). Steht das Grundstück im gemeinschaftlichen Eigentum mehrerer Eigentümer, müssen diese sich vertraglich auf die Begründung von Wohnungseigentum einigen.
  • Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums werden im Wohnungseigentümergesetz (§ 5 WEG) beschrieben. Sondereigentum sind die Wohnräume sowie die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die "verändert, beseitigt oder eingefügt" werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers unzumutbar beeinträchtigt oder das Erscheinungsbild des Gebäudes verändert wird.
  • Im Einzelfall gibt es viel Streitigkeiten, was zum Sondereigentum gehört und wie der Sondereigentümer konkret damit umgehen darf und was er zu unterlassen hat (Beispiele: Nutzung der Wohnung zur Betreuung von Kindern zur Tagespflege, Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon, Austausch der Fenster).

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen

  • Gemeinschaftseigentum im Sinne des Wohnungseigentümergesetzes sind zwingend das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum und Eigentum eines Dritten stehen. Dabei geht das Gesetz von einer widerlegbaren Vermutung zugunsten des Gemeinschaftseigentums aus.
  • Wohnungseigentum wird durch einen Verwalter verwaltet. Diese wird auf höchstens fünf Jahre von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt.
  • Der Pfändungsgläubiger eines Miteigentümers und der Insolvenzverwalter über das Vermögen eines Miteigentümers können nicht die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen.
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