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Bewertung von Eigentumswohnungen - so ermitteln Sie den Marktwert

In der Mehrzahl der Fälle dürfte die Bewertung von Eigentumswohnungen die Sache von Spezialisten sein. Einige Gründe (Teilung einer Erbschaft, Bankkredit, Versicherungsereignis) sprechen durchaus dafür. Wollen Sie eine Wohnung kaufen oder verkaufen, können Sie das selbst erledigen - mit einer Bewertungssoftware dauert es meist nur wenige Minuten.

Bewertung von Eigentumswohnungen auf der Grundlage von Vergleichswertverfahren
Bewertung von Eigentumswohnungen auf der Grundlage von Vergleichswertverfahren

Guter Rat kann durchaus preiswert sein. Am wenigsten kostet die individuelle Bewertung Ihrer Immobilie immer dann, wenn Sie mithilfe von Ratschlägen selbst zum Sachverständigen avancieren können.

Verfahren zur Bewertung von Eigentumswohnungen

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen, werden Sie im Umfeld genügend vergleichbare Angebote finden. Ein Blick in die Listen der örtlichen Maklerpreise reicht vielfach aus, um einen annähernden Marktpreis ermitteln zu können.

  • Eine Online-Immobilienbewertung oder eine Bewertungssoftware für Eigentumswohnungen kann Ihnen bei der Wertfeststellung zu recht unterschiedlichen (preiswert bis teuer) Preisen helfen.
  • Doch Sie können die Preise für Ihren konkreten Fall weiter optimieren. Bei einer Eigentumswohnung handelt es sich immer um den gleichen Typ Immobilie wie die Mietwohnung. Beim gewöhnlichen Geschäftsverkehr wird er daher immer gleich beurteilt.
  • Die Bewertung von Eigentumswohnungen ist grundsätzlich nicht so einfach wie die Wertfeststellung frei stehender Immobilien beziehungsweise Einfamilienhäuser. Eine Eigentumswohnung zählt ebenso wie gewerblich anzusehendes Teileigentum oder geteilte Park-/Fahrzeugstellflächen nach Wohnungseigentumsgesetz zum aufgeteilten Immobilieneigentum. 
  • Demnach müssen hier Fälle von Sondereigentum und Miteigentum beachtet werden. Gemeint ist hierbei als Sondereigentum jenes Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder einem speziell abgeschlossenen Teileigentumsbereich (Büro, Laden) einerseits sowie das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern gehört, andererseits.

Sachverständige berücksichtigen privat- und baurechtliche Grundlage

  • Wenn Sachverständige ein Verkehrswertgutachten für Gericht oder Banken anfertigen, dann ist immer die vom Notar beurkundete Teilungserklärung die privatrechtliche Grundlage. Die baurechtliche Grundlage bildet die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde.
  • Ein Immobiliensachverständiger oder Sie als privater Ermittler haben hier die ziemlich anspruchsvolle Aufgabe, die für Teileigentum (Eigentumswohnung) vorliegenden Besonderheiten und Marktgepflogenheiten in einem nicht sehr großen Marktumfeld zu beleuchten. 

Vergleichswertverfahren - als die komplizierteste Lösung

Bewertungen von Teileigentum sind im Gegensatz zur Wertermittlung frei stehender Einfamilienhäuser in der Regel komplizierter, was Sie leicht anhand der Rechnung eines Sachverständigen nachvollziehen können.

  • Der Hauptgrund dafür besteht darin, dass hier als das anerkannte Verfahren lediglich das direkte Vergleichswertverfahren angewendet werden kann. Dabei zeigt sich das Problem, dass Vergleichsdaten in ausreichender Menge nicht immer zur Verfügung stehen beziehungsweise nicht einfach zu beschaffen sind.
  • Sachverständige für Immobilienbewertung verweisen darauf, dass man Teileigentum nicht mithilfe des Ertrags- oder Sachwertverfahrens bewerten sollte, da das als unsachgerecht anzusehen ist. Das Ertragswertverfahren kann notfalls eine Rolle bei der Plausibilitätsprüfung spielen.
  • Beim Vergleichswertverfahren wird eine Vielzahl von Vergleichsobjekten untersucht. Geprüft werden sie hinsichtlich ihrer Ähnlichkeit nach Art, Größe, Beschaffenheit und Lage (im Gebäude und in der Gemeinde). Die erhaltenen Daten lassen sich mithilfe eines Gewichtungssystems und statistischer Methoden mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar machen.

Letztlich gilt der Grundsatz: Die allgemein übliche Rechenstandardgröße am Immobilienmarkt ist im Allgemeinen der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche.

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