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Betriebskosten - Wissenswertes für Mieter und Vermieter

Mieter/innen müssen regelmäßig Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten bezahlen. Die Kosten sind in den letzten Jahren stärker gesteigen als beispielsweise die Nettokaltmiete und die allgemeinen Lebenshaltungskosten. So verwundert es nicht, dass Betriebskosten die Bezeichnung "zweite Miete" tragen.

Kostenabrechnungen für Mieter eines Hauses gestalten sich einfacher.
Kostenabrechnungen für Mieter eines Hauses gestalten sich einfacher.

Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt das Tragen der "auf der Mietsache ruhenden Lasten" dem Vermieter zu. Es erlaubt diesem gleichzeitig, im Mietvertrag Vereinbarungen zu treffen, wie der Mieter an den Kosten beteiligt wird. Betriebskosten können demnach Bestandteil der Bruttokaltmiete sein und Vorauszahlungen oder eine Pauschale betreffen.

Betriebskostenabrechnungen - nicht alle Kosten sind umlagefähig

  • Vermieter müssen bei Vereinbarung von Vorauszahlungen beispielsweise für Heiz- und Warmwasserkosten jährlich eine Betriebskostenabrechnung vorlegen. Dabei machen Vermieter sehr oft Fehler, meist nicht zu ihrem Nachteil. Längst nicht alle Kosten sind umlagefähig oder nicht richtig erfasst.
  • Umlagefähig sind nur jene Kosten, die dem Vermieter regelmäßig entstehen. Dabei müssen sie nicht ausdrücklich monatlich oder jährlich anfallen. Muss zum Beispiel in einem Sandkasten der Sand alle drei Jahre ausgetauscht werden, dann treten die Kosten regelmäßig, wenn auch nur alle drei Jahre auf.
  • Oftmals wird von Neben- und Betriebskosten in gleichem Atemzug gesprochen. Einen Unterschied gibt es dennoch. Der Begriff Nebenkosten ist nicht nur weiter gefasst, sondern nicht gesetzlich definiert. 

Was gehört zu Betriebskosten und was nicht?

  • Zu den kalten Betriebskosten gehören, gemäß der Betriebskostenverordnung, unter anderem Grundsteuer sowie die Kosten für Wasserversorgung, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Weiterhin dürfen auf den Mieter Aufwendungen für Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Beleuchtung, Hauswart sowie Sach- und Haftpflichtversicherung umgelegt werden. Im Mietvertrag müssen sämtliche Positionen, die für eine Abrechnung infrage kommen, aufgeführt werden.
  • Nichts zu suchen haben dort und in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung sowie Verwaltung. Das gilt auch für Kosten für Rechtsberatung und Rechtsverfolgung sowie Bank- und Kontogebühren 
  • Tätigkeiten dürfen auch nicht doppelt abgerechnet werden. Lohnkosten in Verbindung mit verwaltungstechnischer Tätigkeit eines Hauswarts sind nicht umlagefähig.

Vorauszahlungen muss ein Mieter nur leisten, wenn das im Mietvertrag vereinbart wird. Wird eine Pauschale erhoben (beispielsweise in der Form Inklusiv-Miete), sind alle Ansprüche aus Betriebskosten damit abgegolten.

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