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Berechnung des Einheitswertes - so geht's bei land- und forstwirtschaftlichem Vermögen

Den Einheitswert benötigt man im Steuerrecht, um die Grundsteuer A und B zu ermitteln. Die Grundsteuer A betrifft dabei die Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft. Die Berechnung des Einheitswertes wird von den zuständigen Finanzämtern durchgeführt.

Jeden geänderten Steuerbescheid mithilfe von Fachleuten überprüfen.
Jeden geänderten Steuerbescheid mithilfe von Fachleuten überprüfen.

Die Berechnung des Einheitswertes hat seit der Modernisierung des Erbschaftsrechts (1998) keine Auswirkungen mehr auf die Festlegung der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Denn hier wird im Gegensatz zur Grundsteuerfeststellung der tatsächliche Ertragswert der Immobilie berücksichtigt.

Wert niedriger als der Verkehrswert

Aufgrund des Einheitswerts werden Grundbesitzsteuern für privaten Grundbesitz und für land- und forstwirtschaftliches Vermögen ermittelt. Die Grundsteuer A erheben Gemeinden und Kommunen auf letzteren Grundbesitz.

  • Die Berechnung des Einheitswertes wird im Bedarfsfall vom zuständigen Finanzamt vorgenommen. Der ermittelte Wert liegt immer unter dem aktuellen Marktwert einer Immobilie. 
  • Jeder Grundbesitzer erhält beim Ankauf von land- und forstwirtschaftlich nutzbaren Flächen einen Steuerbescheid. Das gilt auch für alle sonstigen Änderungen des Grundbesitzes. Der Bescheid bleibt bis zum Erhalt einer neuen Steuerberechnung gültig.

Berechnung des Einheitswertes als Ertragswert

Die Berechnung des Einheitswertes ist ein kompliziertes Verfahren. Zur Anwendung kommt der sogenannte Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964 alte Bundesländer, 01.011935 neue Bundesländer). Alle diesbezüglichen Regelungen sind im Bewertungsgesetz aufgeführt.

  • Im Rahmen der Einheitsbewertung stellt das Finanzamt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft entsprechende Einheitswerte fest. Die Einheitsbewertung ist eine vom späteren Besteuerungsverfahren (Erhebung der Grundsteuer) losgelöste Ermittlung.
  • Der Einheitswert für Betriebe (Vermögen) der Land- und Forstwirtschaft wird aus dem Wirtschaftswert und dem Wohnungswert gebildet.
  • Den Wirtschaftswert bestimmt das Finanzamt aus den Vergleichswerten der landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen, gärtnerischen, weinbaulichen und sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung.
  • Einbezogen werden außerdem Ertragswerte für Nebenbetriebe, Abbauland und Geringstland. Letztendlich ist der land- und forstwirtschaftliche Einheitswert ein Ertragswert.
  • Der Ertragswert entspricht einem Vielfachen des regelmäßig erzielbaren Reinertrages. Vorausgesetzt wird hier eine ordnungsgemäße und schuldenfreie Betriebsführung.

Der land- und forstwirtschaftliche Einheitswert spielt eine wichtige Rolle im steuerlichen Bereich, da er als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer A dient. Der Einheitswert kommt teilweise im nicht steuerlichen Bereich zur Anwendung. Hierbei kann es um Abfindungen nach der Höfeordnung gehen. Landwirtschaftskammern erheben ihre Beiträge nach dem Einheitswert.

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