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Beim Immobilienverkauf die Steuern richtig berechnen

Der gewinnbringende Verkauf einer Immobilie hat in den meisten Fällen eine große steuerliche Auswirkung. Aus diesem Grunde ist es wichtig, dass Sie beim Immobilienverkauf den steuerlichen Aspekt im Auge behalten.

Ein Immobilienverkauf kann zu großen Nachzahlungen von Steuern führen!
Ein Immobilienverkauf kann zu großen Nachzahlungen von Steuern führen!

Immobilienverkauf - Vorliegen eines gewerblichen Grundstückhandels

  • Der Verkauf einer Immobilie ist entweder als sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes oder als Einkünfte nach § 15 des Einkommensteuergesetzes (gewerblicher Grundstückshandel) zu qualifizieren.
  • Damit ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Weitere Ausführungen zum Thema "gewerblicher Grundstückshandel" würden den Rahmen dieses Artikels sprengen. Näheres ist deshalb im Anhang 17 des Einkommensteuergesetzes nachzulesen.

Sonstige Einkünfte und Berechnung der Steuern

  • Beim Immobilienverkauf stellt sich eher die Frage, ob sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vorliegen.
  • Voraussetzung dafür ist, dass zwischen Anschaffung/Herstellung und Veräußerung keine 10 Jahre liegen. Maßgebend für den Anschaffungs-/Herstellungs- und Veräußerungszeitpunkt ist dabei das Datum des rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags (in der Regel des Notarvertrags) oder eines gleichstehendes Rechtsakts.
  • Ist jedoch die Immobilie ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden, so liegen keine Einkünfte vor, für die eine Steuer anfällt. Konkret heißt das, dass Sie den Gewinn/Verlust aus dem Verkauf nicht versteuern müssen.
  • Der Gewinn/Verlust stellt den Unterschiedsbetrag zwischen Herstellungs-/Anschaffungskosten bzw. den Veräußerungspreis dar.
  • Werbungskosten (Absetzung für Abnutzung bei Vermietungsobjekten), die steuermindernd geltend gemacht wurden, mindern die Anschaffungs-/Herstellungskosten.
  • Veräußerungskosten, wie zum Beispiel Maklerkosten, mindern den Veräußerungspreis.
  • Beispiel: Kauf einer Immobilie am 25.05.2006 mit einem Kaufpreis i. H. v. 239.000,00 Euro; Anschaffungsnebenkosten i. H. v. 26.000,00 Euro; geltende gemachte Absetzung für Abnutzung i. H. v. 7.600,00 Euro; Veräußerungspreis 380.000,00 Euro; Maklerkosten 8.500,00 Euro.
  • Lösung: Veräußerungspreis 380.000 Euro ./. Maklerkosten 8.500,00 Euro ./. um die AfA geminderte Anschaffungs- bzw. Anschaffungsnebenkosten ./. 257.400,00 Euro = 114.100,00 Euro Gewinn. Der Betrag i. H. v. 114.100,00 Euro unterliegt dem persönlichen Steuersatz. Wenn Sie z. B. einen persönlichen Steuersatz von 42 % haben, so müssen Sie 114.100,00 Euro x 42 % = 47.922,00 Euro Steuern zahlen.

Sollten Sie steuertechnisch nicht vom Fach sein, ist es ratsam, sich beim Immobilienverkauf an einen Steuerberater zu wenden.

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