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Bad und WC nicht benutzbar - Mietminderung durchsetzen

Wenn weder Ihr Bad noch Ihr WC in einer Mietwohnung benutzbar ist, dann sollten Sie die Miete mindern. Dabei müssen Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen beachten, damit Sie sich durch eine zu hohe Mietminderung nicht selbst ins Unrecht setzen.

Eine Wohnung muss auch benutzbar sein.
Eine Wohnung muss auch benutzbar sein.

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind leider häufig. Wenn Sie Ihre Wohnung aufgrund eines schwerwiegenden Mangels kaum noch benutzen können, dann sollten Sie als Mieter über eine Mietminderung nachdenken.

Wenn Bad und WC nicht nutzbar sind

  • Der Vermieter ist Ihnen als Mieter gegenüber verpflichtet, Ihnen die Wohnung "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen", vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Dazu gehört natürlich auch, dass Sie ein funktionsfähiges Badezimmer mit einem funktionsfähigen WC haben.
  • Wenn in der laufenden Mietzeit jedoch ein so schwerwiegender Mangel entsteht, dass die Mietsache überhaupt nicht mehr vertragsgemäß gebraucht werden kann, sind Sie als Mieter von der Verpflichtung zur Mietzahlung befreit, vgl. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein so schwerwiegender Mangel wird jedoch die absolute Ausnahme sein, und auch bei einem nicht benutzbaren Bad oder WC wird die Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung nicht völlig aufgehoben sein.
  • Ist die Benutzbarkeit der Wohnung jedoch gemindert, brauchen Sie als Mieter nur eine "angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten", vgl. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB.
  • Die Beurteilung, welcher Mangel zu welcher Minderung führt, ist bei den Gerichten oft sehr unterschiedlich. Wenn Bad und WC nicht benutzbar sind, liegt jedoch eine erhebliche Einschränkung der Gebrauchsmöglichkeit vor, so dass eine Mietminderung von 50 % als angemessen angesehen werden kann.
  • Am besten ist es, wenn Sie sich bei dem örtlichen Mieterverein erkundigen, ob es Erfahrungswerte gibt, wie die in Ihrem Fall zuständigen Gerichte die Angemessenheit der Minderung beurteilen würden.

Was vor der Mietminderung zu beachten ist

  • Bevor Sie die Miete herabsetzen, müssen Sie dem Vermieter allerdings die Gelegenheit einräumen, für Abhilfe zu sorgen.
  • Wenn Sie die sog. Mängelanzeige unterlassen, können Sie sogar zum Schadenersatz verpflichtet sein und sind jedenfalls nicht berechtigt, eine Mietminderung vorzunehmen, vgl. § 536c Abs. 2 BGB.
  • Sie sollten in jedem Fall beachten, dass Sie die Miete nur "angemessen" mindern dürfen. Wenn der Abzugsbetrag zu hoch ausfällt, kommen Sie mit der Zahlung der Miete in Verzug, was unter Umständen dazu führen kann, dass Ihnen der Vermieter fristlos kündigen kann, vgl. § 543 Abs. 2 BGB.  

Wenn Bad und WC in Ihrer Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht benutzbar sind, haben Sie gute Gründe, die Miete entsprechend zu mindern. Je nachdem wie lange sich die Mängelbeseitigung hinzieht, könnten Sie dann jedoch auch über eine außerordentliche fristlose Kündigung nachdenken.

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