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Als Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen - das sollten Sie dabei beachten

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, kann Ihnen ein Albtraum bevorstehen, falls Sie als Erbengemeinschaft das Haus verkaufen wollen. Gehen Sie strategisch vor und agieren Sie nur in Kenntnis Ihrer Rechtsposition.

In einer Erbengemeinschaft entscheiden alle einstimmig.
In einer Erbengemeinschaft entscheiden alle einstimmig. © Uli Carthäuser / Pixelio

Was Sie benötigen:

  • Erbschein

Hat Ihnen der Erblasser zusammen mit anderen Erben ein Haus hinterlassen, müssen Sie sich alle einigen, wie Sie mit dem Haus verfahren wollen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten.

In einer Erbengemeinschaft gilt Einstimmigkeit

  • In Extremfällen kommt es vor, dass sich die Erbengemeinschaft auf nichts einigen kann und zerstritten ist. Dann können Sie mit dem Haus faktisch wenig bis nichts anfangen. Ist es vermietet, gehen Ihnen glücklicherweise noch die Mieteinnahmen zu. Ist es nicht vermietet, was oft bei Elternhäusern der Fall ist, steht das Haus nach dem Ableben des Erblassers als dem letzten Bewohner leer. Besteht dieser Zustand über die Jahre fort, verfällt das Haus und wird unter Umständen Zielobjekt für Einbrecher und übernachtende Landstreicher.
  • Ein konkretes Beispiel ist ein Mietshaus, das genau dieses Schicksal erleidet und zusehends zerfällt. Die Erbengemeinschaft findet keinen gemeinsamen Nenner und ist eher bereit, ihr Erbe dem Verfall preiszugeben, als es vernünftig zu verwerten.
  • Das Problem in diesen Fällen besteht darin, dass jeder Erbe in einer Erbengemeinschaft die gleichen Rechte hat und keiner ohne die Zustimmung aller anderen Erben irgendetwas allein entscheiden kann. Entscheidungen sind nur einstimmig möglich. Verweigert sich einer der Erben, bleibt alles, wie es ist.

Haus nur mit Zustimmung aller verkaufen

  • Ursache dieser Verstimmungen ist oft, dass direkt nach dem Erbfall einer der Erben sich berufen fühlt, voranzugehen und ohne Rücksprache mit den Miterben das Haus selbst beziehen oder verkaufen möchte. Beauftragt er einen Makler mit dem Verkauf, fühlen sich die anderen Erben in ihrer Ehre gekränkt, ein böses Wort gibt das andere und das Schicksal nimmt seinen Lauf. 
  • Wenn Sie also das Haus irgendwie nutzen oder verwerten oder verkaufen wollen, tun Sie nichts, ohne die anderen Erben zu informieren und veranlassen Sie eine Aktivität nur nach deren Zustimmung. Am besten ist, wenn sich alle Erben zusammensetzen und objektiv die Situation erörtern. Unter Umständen bestehen unterschiedliche Interessen. Handelt es sich um Ihr Elternhaus, möchten einige Erben vielleicht verhindern, dass fremde Dritte einziehen und das Haus im Familienbesitz halten.
  • Eine weitere Option kann sein, dass Sie sich einigen, das Haus vorerst zu vermieten und sich Zeit lassen, ob Sie es verkaufen.
  • Sie müssen bedenken, dass ein Haus fortlaufend Kosten veranlasst (Grundsteuer, Unterhalt) und sein Wert nicht unbedingt ansteigt, wenn es unbewohnt ist und sich ein Renovierungsstau bildet.

Verkehrswert durch Sachverständigen feststellen lassen

  • Will einer der Erben das Haus selbst beziehen, muss er alle anderen auszahlen. Der Kaufpreis muss marktgerecht und fair sein. Gegebenenfalls lassen Sie ein Sachverständigengutachten erstellen, das Grundlage der Kaufpreisbestimmung wird.
  • Wollen Sie das Haus verkaufen, beauftragen Sie einen neutralen Makler. Bieten Sie es selbst an, erwecken Sie vielleicht Misstrauen über Ihre Objektivität den anderen gegenüber.
  • Voraussetzung für den Verkauf ist, dass alle Miterben als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Für die Umschreibung fallen keine Grundbuchgebühren und keine Grunderwerbssteuer an.
  • Solle einer der Miterben einen Gläubiger im Rücken haben, besteht die Gefahr, dass der Gläubiger den Erbanteil pfändet. Auch dadurch entstehen Unruhe und Unsicherheit. Der Miterbe kann dieses Risiko vermeiden, indem er auf seinen Erbanteil verzichtet. Dann kommt automatisch der nächste gesetzliche Erbe zum Zuge. Handelt es sich um das eigene Kind, profitiert letztlich auch der verzichtende Miterbe.
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